Startlån er slett ikkje hovudproblemet i den norske bustadmarknaden. Men det kan heller ikkje vera ein viktig del av løysinga.
Tore Syvert Haga
Student By- og regionalplanlegging, ILP, UMB
Dei siste dagane har det blussa opp ein stor debatt om Startlån-ordninga, etter ein del kritiske oppslag i Dagens Næringsliv. Ordninga blir kritisert for å auka presset i bustadmarknaden, skapa risiko og gje fattige bustadar dei ikkje burde ha. FrP kritiserer at bankane ikkje får lov til å låna ut utan eigenkapitalkrav, når Husbanken gjer det.
Staten og kommunane deler risikoen ved Startlån. Til no har tapa vore minimale, men det er naturleg i gode tider med låg rente, låg arbeidsløyse og stigande bustadprisar. Snur konjunkturane, vil nok tapa bli ein del større. Det er likevel stor skilnad på at stat og kommune tek ein del risiko, og på at bankar får låna ut pengar utan eigenkapitalkrav. Vaklar bankane, vaklar heile samfunnsøkonomien. Staten har derimot råd til å ta ein viss risiko. Utlån utgjer ein marginal del av staten sin aktivitet, og konkurs er uansett ikkje noko realistisk alternativ for den norske staten med det fyrste.
Dei fattigaste får ikkje Startlån
Nokon debattantar ser ut til å tru at Startlån blir tildelt til økonomisk og sosialt vanskelegstilte hushald, utan noko vurdering av om det er forsvarleg. Dette stemmer ikkje. I den kommunale vurderinga av Startlånssøknadar blir det alltid vurdert om hushaldet kan handtera rente- og avdragsutgiftene. Det blir operert med ei kalkulasjonsrente som er langt høgare enn dagens husbankrente, og SIFO-budsjettet sine standardar for forbruk blir stort sett lagt til grunn. Søkjarar får berre låna det desse utrekningane viser at dei kan handtera. Resultatet blir at i pressområde med høge bustadprisar er det mange hushald med stabile, men låge inntekter som ikkje får Startlån. Manglande handteringsevne er den viktigaste grunnen til at folk får avslag på Startlån. Dei mest vanskelegstilte får ikkje Startlån – og godt er det. Hushald som ikkje toler ei renteauke, eller som ikkje har råd til eit nøkternt forbruk i tillegg til buutgiftene, bør ikkje utsettast for risikoen ved bustadeige.
Startlån kan og bør ”utvidast nedover” på ein forsvarleg måte ved å auka nedbetalingstida. Det gjer at det månadlege terminbeløpet kan reduserast, og fleire med låge, men stabile inntekter kan få nok Startlån til å kjøpa bustad. Dei siste åra har Husbanken sitt regelverk blitt endra, for å opna for lengre nedbetalingstid. Elles finst det ei ordning som heiter Boligtilskudd. Dette er per i dag eit tilskot, men blir snart omgjort til eit rente- og avdragsfritt lån[1]. Dette blir tildelt vanskelegstilte hushald i tillegg til Startlån, for å dekka mellomlegget mellom det bustaden kostar, og det Startlånet søkjaren kan handtera. Om dei politiske styresmaktene ynskjer å hjelpa fleire vanskelegstilte inn på eigarmarknaden kan det lett gjerast ved å utvida budsjettramene for Boligtilskudd. Det føresett at ein er villig til å bruka offentlege pengar på det. Ei generell utviding av ramene for Startlån vil derimot ikkje hjelpa dei mest vanskelegstilte, sidan desse uansett har for låg inntekt til å få Startlån.
Startlån kan ikkje løysa problema
Med dagens bustadprisar er det derimot ikkje berre dei fattigaste som slit med å komma inn på eigarmarknaden. Prisveksten, kombinert med det grunnleggande sett fornuftige kravet om 15% eigenkapital, gjer at ganske store grupper møter utfordringar. Dette gjeld alt frå unge par med middels eller høge inntekter, men lite eigenkapital, til einslege eller lågtlønte vaksne. Dei siste åra har etterspurnaden etter Startlån stege kraftig, noko som har ført til at regjeringa har utvida utlånsramene fleire gonger.
Startlån kan brukast til å hjelpa ei smal gruppe av folk, så lenge det er såpassa få at det ikkje i serleg grad påverkar marknadsprisane. For å løysa dei utfordringane breie grupper slit med, funkar ikkje ordninga. Om ein stor del av dei unge som har for lite eigenkapital får Startlån til bustadkjøp, kan dei by meir i bodrundane. Då blir prisane pressa oppover. Dei som i utgangspunktet hadde litt meir betre økonomi enn startlånmottakarane, vil ha for lite pengar til å få kjøpa – og må sjølve søka Startlån. Målet med bustadpolitikken må vera at færre blir avhengige av offentleg hjelp, ikkje at fleire blir det. Startlån kan berre brukast til å skifta rekkefylja på folk i køen, ikkje til å fjerna køen. Difor er det ingen grunn til å satsa på Startlån som ei løysing for dei breie utfordringane i bustadmarknaden.
Startlån bør vera ei målretta ordning for hushald med låg, men stabil inntekt. Å sikra at gruppa av Startlånmottakarar ikkje blir for stor, reduserer òg risikoen for tap for stat og kommune. Kommunane bør strama inn på tildeling av Startlån til unge med gode inntekter, men låg eigenkapital. Til dømes bør ein sjå på kor vidt desse har råd til å kjøpa bustad om dei bur til leige eit par år og prøver å spara opp pengar. Forskning viser i kvart fall stor variasjon i grad av behovsprøving oppover i kommunane.
Andre tiltak trengst
I staden for Startlån til fleire trengst det fyrst og fremst ein kommunal sosial utbyggingspolitikk, som sørgjer for at det blir bygd rimelege bustadar som unge har råd til å kjøpa. Staten bør støtta opp om tilbodssida gjennom støtteordningar for kommunar som fører ein aktiv tomtepolitikk. Oppbygging av ein ikkje-kommersiell utleigesektor kan òg gjera det lettare for unge å spara opp eigenkapital nok til å kjøpa bustad. Sist men ikkje minst bør skatten på sekundærbustadar aukast, for å gjera det mindre lukrativt for velståande personar å kjøpa bustadar for utleige. Den breie bustadpolitikken må handla om å styrka tilbodssida og redusera uønska etterspurnad, ikkje fyrst og fremst om å låna ut endå meir pengar til flest muleg folk.
[1] Dette blir føreslått i NOU 2011:15, og eg blir veldig overraska om det ikkje blir innført i bustadmeldinga som truleg kjem tidleg i mars.