Tore Syvert Haga
Student By- og regionalplanlegging, ILP, UMB

Det som løyser eit problem i byutviklinga, kan forsterka eit anna. Dette gjer at planlegging må vera heilskapleg, og fleire ulike tiltak ofte må kombinerast.

Tre av dei viktigaste og største problema innanfor byutvikling er for tida:

Dei høge bustadprisane gjer at mange får problem med å kjøpa eigen bustad, eller får så store buutgifter at dei i praksis blir fattige. Dette er eit problem som både den politiske venstre- og høgresida, og i høgste grad media, ser ut til å vera opptekne av.
Mange byar er delte etter etniske og sosioøkonomiske linjer. Den gjennomsnittelege levealderen varierer med over 10 år mellom ulike bydeler i Oslo. Løn, utdanningsnivå og skuleresultat varierer mykje. Dette gjev ulike område ulike status. Spesielt den politiske venstresida ynskjer seg ein meir blanda by, som i mindre grad er klassedelt. Føremålet med dette er å skapa meir varierte oppvekstmiljø for barn, for å legga betre til rette for integrering og sosial mobilitet.
Nokon bur trangt eller dårleg. Sjølv om dei fleste i Noreg har ein veldig god bustandard er det ein god del som bur i bustadar som ikkje er helsemessig gode å bu i. Dette er stort sett ikkje på dagsorden, fordi dei som bur der anten er marginaliserte og makteslause, eller godt nøgde med å bu dårleg fordi alternativet tilsynelatande er verre.

Eg skal no gje to døme på at eit tiltak for å løysa eit av desse problema kan bidra til å forsterka andre problem.

Lågstatusområde gjev rabattert inngang på bustadmarknaden

Deler av Oslo har i dag klart lågare bustadprisar enn resten av byen. Dette gjeld i hovudsak store deler av Groruddalen, samt Søndre Nordstrand. Dei låge prisane her skyldast fyrst og fremst områda sin status.

At dei ligg eit stykke utanfor sentrum gjer at det er naturleg at prisnivået ikkje ligg på St. Hanshaugennivå, det forklarar derimot ikkje prisskilnaden frå område som ligg tilsvarande langt frå sentrum, berre vestover i staden for nordaust eller søraust. Den låge statusen skyldast nok delvis at det er mange innvandrarar som bur her, delvis at områda ”alltid” har vore arbeidarklassestrok og delvis eit (i hovudsak) feilaktig inntrykk mange folk som bur andre stadar i byen har av at Groruddalen fyrst og fremst er IKEA, Alnasenteret, Trondheimsvegen (Rv4), E6 og Østre Aker veg (rv 163), pluss eventuelt litt gjengkriminialitet innimellom.

I praksis har Groruddalen masse flotte buområde, med gode bustadar, nær både marka og eigne grøntområde. På grunn av omdømmet til Groruddalen blir desse bustadane mykje billigare enn dei elles ville ha vore. Eg seier ikkje at det er bra at Groruddalen har eit dårleg omdømme, men i praksis gjer dette det muleg for mange å bli sjølveigarar, og å bu trygt og godt og rimeleg. Mange av dei som kjøper bustad i Groruddalen hadde ikkje hatt råd til å kjøpa sin eigen bustad om det ikkje var for at prisane her var kunstig låge.

Skulle omdømmet til Groruddalen bli endra, sånn at alle fekk auga opp for kor gode buområde (store deler av) dalen er, ville truleg prisane blitt langt høgare. Mange ville då anten måtte halde fram med å leiga, eller måtte ha flytta ut av Oslo.

Dillemma

Framover står Oslo ovanfor eit val om ein i Groruddalen fyrst og fremst skal bygga småhus, gjerne einebustadar, for å skapa ein meir etnisk og sosialt blanda by, eller bygga mest blokker, for å få flest muleg og billigast muleg bustadar. Prioriterer ein målet om ein meir blanda by, kan det gje betre omdømme og høgare bustadprisar i Groruddalen, og vanskelegare nyetablering for ungdom. Prioriterer ein flest muleg og billigast muleg bustadar, vil det forsterka den etniske og klassemessige oppdelinga av Oslo.

Dårleg, men billig

Stavanger kommune gjennomførde for nokre år sidan eit prosjekt kor dei kartla utleigebustadar i eigen bustad. Dei fann at mange av desse ikkje var godkjente som rom for varig opphald. Dette er ofte tale om sokkel- eller kjellarleiligheiter i småhus.

Teknisk forskrift stiller ein del krav til rom for varig opphald, sjå særleg § 12-7 1. ledd og §§ 13 -12 og -13. Det viktigaste er at det skal vera to godkjente rømingsvegar. Takhøgda skal ikkje vera for låg, stort sett er kravet 2,4 meter. Det skal dessutan vera utsyn og dagslysinnspel, ingen skal bu i eit mørkt hol.

Mange av leiligheitane fylde ikkje desse krava. Kommunen kravde så at dette skulle rettast, og at ulovleg utleige blei avslutta. Dette førde til eit ramaskrik i media. Mange utleigarar ville tapa store pengar, og mange økonomisk vanskelegstilte ville mista bustaden sin. Stavanger, som allereie har dei høgaste leigeprisane i landet, ville bli endå vanskelegare å bu i for studentar og andre med dårleg råd.

Resultatet blei at politikarane snudde, og opna for at alt var ok, så lenge brann- og rømingsomsyn var i orden. Det blei argumentert med at denne type bustadar berre var mellombelse, og at det difor ikkje var så viktig at dei var helsemessig forsvarlege. For studentar stemmer nok dette, men for trygda eller lågtlønna aleineforeldre kan tilstanden med å bu i kjellarleiligheiter vera meir eller mindre evig. Politikarane si frykt for høgare bustadprisar overvann viljen til å sikra alle ein helsemessig forsvarleg bustad.

Kva er viktigast?

Så lenge kommunen ikkje gjennomfører den type kartleggingsprosjekt som Stavanger gjorde i denne saka, har det offentlege i praksis ikkje noko kontroll med butilhøva i utleigebustadar. Gjennom byggesakshandsaminga kan ein sikra at Teknisk forskrift sine krav til rom for varig opphald blir ivaretekne, men i praksis kan huseigar søka om å bruka rommet som bod, og så i ettertid leiga det ut som soverom.

Eit kjent triks er å søka om eit stort kinorom i kjellaren, fordi kommunen då ikkje krev dagslys og utsyn, og takhøgde er mindre viktig. Så kan ein installera eit kjøken på kinorommet, gjera ei bod om til soverom og leiga det ut til fattige eller studentar. Dette bidreg til fleire utleigebustadar, og lågare leigeprisar enn alternativet. Samstundes fører det til at nokon bur i husvere som ikkje er gode for dei å bu på. Frå politisk og administrativt hald må ein prioritera kva omsyn som er viktigast.

Ta av skylappane

Dette er berre nokre døme på korleis eit mål kan slå eit anna i hjel. Så lenge det er fleire ulike problem, som igjen har ulike årsakar, kan tiltak mot eit av problema forsterka andre av problema. Dette kan kanskje høyrast ut som ein noko resignert oppsummering. Det er ikkje meininga. Både fagleg og politisk må me alltid streva etter ei betre byutvikling, og over tid har ting stort sett blitt betre. Me må likevel ikkje vera blinde for at tiltaka me føreslår kan ha negative verknadar for andre problem enn dei me eigentleg prøver å løysa.

Gjer ein noko for å løysa eit problem i byutviklinga, må ein tenka seg nøye om kva verknadar dette kan ha for andre problem. Ofte må ulike tiltak kombinerast i pakkar, for å dempa negative verknadar på andre felt.

Om gode kontrolltiltak for å hindra utleige av helseskadelege bustadar blir fulgt opp med etablering av ein ikkje-kommersiell utleigesektor, eller av styrking av bustøtta for å gje vanskelegstilte auka kjøpekraft, ville dei negative verknadane blitt dempa.

Veljer Oslo kommune å fyrst og fremst bygge høgstatusbustadar i Groruddalen framover, blir det desto viktigare at ein bruker andre verkemiddel for å hjelpa unge eller lågtlønte med å kjøpa sin eigen bustad, for eksempel gjennom å bygga mange billige bustadar i andre deler av byen.