Bruse Rognlien
Student, By- og regionplanlegging, UMB
Det er ikke enkelt å drive stedsutvikling om man bare overlater det til private utbyggere, særlig ikke i områder der utbyggernes varsellamper blinker rødt.
Imagine Rommen er et av flere prosjekter Plan- og bygningsetaten mener kan spille en nøkkelrolle i utviklingen av Nedre Rommen og Haugenstua i Bydel Stovner. Prosjektet ble arrangert av Eiendoms- og byfornyelsesetaten(EBY) i 2007 (med økonomisk og faglig støtte fra Husbanken og NAL/Ecobox,) som en åpen arkitektkonkurranse med høye ambisjoner om et grønt forbilledlig vinnerprosjekt. PUSHAK arkitekter vant konkurransen med prosjektet 30 grader sør, et prosjekt bestående av 200 miljøvennlige boliger og en barnehage. Helt siden 2008 har EBY forsøkt å selge den kommunale eiendommen med krav om oppføring av vinnerprosjektet. I 2008 skyldte EBY på krisen, i 2010 hadde man igjen troen, men eiendommen er i 2012 fortsatt ikke solgt.
PUSHAK AS sitt vinnerprosjekt "30 grader sør" fra 2007. Illustrasjon: MIR
Lave boligpriser
Boligprisene i Bydel Stovner er de laveste i Oslo med et snitt på godt under 30 000 kr per kvadratmeter. Fra 2003 til 2012 lå også boligprisveksten i bydelen ca. 20% lavere enn gjennomsnittet for Oslo (NEF.no). Med andre ord kommer boligprisene i bydelen mest sannsynlig til å forbli blant de laveste også i fremtiden. Uten kjennskap til 30 grader sør sine entreprisekostnader (kostnadene for gjennomføringen av prosjektet), er det umulig å si noe helt konkret om økonomien i prosjektet, men det faktum at det ikke har blitt kjøpt av utbygger i løpet av de årene det har vært for salg, indikerer at det ikke anses som lønnsomt nok, eller som for risikabelt. Dette på tross av at kommunen gjorde et unntak da de la ut prosjektet for salg uten prisantydning. Det skulle være opp til kjøperen å beregne entreprisekostnadene. I realiteten betyr dette at kommunen ikke satt noen konkret pris på sin egen grunn og var trolig villig til å gå langt ned for å få realisert det ønskede prosjektet.
Lite attraktivt
Selv om Nedre Rommen ligger nært Marka, midt mellom Rommen t-banestasjon og Haugenstua stasjon (NSB), rett ved Rommensletta idrettspark og i umiddelbar nærhet til den fremtidige Alnaelva miljøpark, vitner de lave boligprisene i området om lav attraktivitet. Dette trenger ikke å henge sammen med hvordan det er å bo i området, mest sannsynlig trives beboerne i området godt, det skulle man i det minste tro med tanke på en del av kvalitetene området har og det som uttrykkes i dagspressen. Det som derimot er sikkert, er at den generelle økningen i attraktivitet som er i stand til å drive boligprisveksten opp til det samme nivået som i resten av Oslo, uteblir. Utbyggerne ser dette og tar nødig risikoen ved å bygge et kostbart foregangsprosjekt, som trolig har en entreprisekostnad på godt over 30 000kr pr kvm selv med ”gratis” tomt, i den bydelen med den laveste boligprisveksten i Oslo og en gjennomsnittlig salgspris godt under 30 000 kr per kvm. For en kommune som ønsker at private aktører skal gjøre de ”tunge løftene” gjennom boligbygging og investering i arealeffektiv næring i området, er dette kritisk.
Groruddalssatsingen
De planmessige grepene det offentlige har tenkt å ta i Rommenområdet skjer i hovedsak gjennom Groruddalssatsingen. Oslo kommune og staten har forpliktet seg til å bevilge 50 millioner kroner hver fra 2007-2016, til sammen ca. 1 milliard kroner i hele perioden, til opprustningen av de fire bydelene i dalen. Opprustningskampanjen har et bredt nedslagsfelt der det satses på alt fra miljøvennlig transport til grønnstruktur og utdanning. Områdesatsingens bredde vitner om at man har langsiktige mål og at man ønsker å ”løfte” på mange områder samtidig. I PBE sitt Områdeprogram for Haugenstua og Nedre Rommen (2011) omtales strategien. Gjennom nøkkelprosjekter som ImagineRommen (utarbeidelsen), Haugenhallen (motorsenter og skatehall), ny sykkelvei, Byggern aktivitetspark, Rommensletta park (utvidelse av sneglehuset aktivitetspark) samt en rekke bekkeåpninger, ønsker kommune og stat å bidra. I områdeprogrammet foreslås det videre at det private følger opp og transformerer lager og industriområdene på Nedre Rommen til boliger og mer arealeffektiv næring.
Problemet med strategien er at det offentliges tiltak og planer foreløpig ikke har hatt en tydelig effekt på attraktiviteten, boligprisene og boligprisveksten i Bydel Stovner. Ser man dette i sammenheng med hvor vanskelig det har vært for kommunen å selge Imagine Rommen-eiendommen, er det lite som tyder på at kommunens planer og tiltak utløser en betydelig privat investeringsvilje i bydelen.
Hva med befolkningsveksten?
Hvis ikke kommunes grep og planer er i stand til å stimulere til investeringsvilje i området, kan man alltids falle tilbake på den forespeilede befolkningsveksten. Det ser i det minste ut som det er det det offentlige gjør hvis man tar Groruddalssatsingens omfang i betraktning. Kommune og stat driver småskala opprustning, mens de venter på at kommunens ti-tusenvis av nye innbyggere skal trekke innover i Groruddalen og forårsake en etterspørsel som kan drive frem investeringsvilje og et privatfinansiert storskala områdeløft. Faren ved å benytte en slik strategi i Bydel Stovner, er at prisveksten i området er lavere enn i de omkringliggende områdene. På sikt vil derfor Bydel Stovner kunne fortsette å ”sakke akterut” og de private investeringene som man ventet skulle løfte og oppruste området gjøres andre steder der veksten er større og risikoen mindre. Dette vil kunne være begynnelsen på en forslumming, dog i norsk målestokk med grønne omgivelser, beboere som trives og nærhet til en rekke gode fasiliteter, men like fullt en ansamling av de med lavest inntekt, utdannelse, de dårligste skoleresultatene og den laveste sysselsettingen. Denne forslummingen vil kunne bli mye mer reell enn den det snakkes om i forbindelse med nye boligprosjekter i indre by.
Skal man unngå at Bydel Stovner fortsetter å "sakke akterut", må det offentlige investere tyngre. Det nytter ikke å vente på at profittmaksimerende utbyggere skal fatte mot til å gjennomføre prosjekter som ImagineRommen i områder som trenger større offentlige grep for og løftes frem.
Kanskje skulle man plukke opp igjen ideen om å plassere Politihøgskolen på Romsås? Eller enda bedre - samlokalisere HiOA på Nedre Rommens næringsarealer. I tillegg til å skape en reell ”generator” i området, ville det være flott å plassere en stor ny utdanningsinstitusjon i den bydelen i Oslo med de dårligste skoleresultatene og den lavest utdannede befolkningen.