Hjelp eller byrde?

Regjeringa skjerpar skattlegginga av bustad nummer to. Vil det gjera bustadmarknaden lettare eller vanskelegare for ungdom?

Tore Syvert Haga
Student By- og regionalplanlegging, ILP, UMB

Den mest omdiskuterte bustadpolitiske saken i statsbudsjettet blei skatteendringa som gjer at bustad nr to blir skatta litt hardare enn før. Reint teknisk er det sånn at no skal ein rekna 50% av marknadsprisen på bustad[i] nr 2 (og 3, 4 og så bortetter) som formue, som det skal betalast formueskatt på. I 2012 skatta ein for 40%, før dei raudgrøne kom til makta var det ingen skattemessig skilnad på bustad nr ein og ekstrabustadar, alle blei verdivurdert til 25% av marknadsprisen.

God investering

Mange unge som prøvar å kjøpa sin eigen bustad opplever å tapa bodauksjonar mot relativt velståande folk som ynskjer å kjøpa bustad nr 2 eller 3, for å leiga ut. Bustadane som blir kjøpt som utleigeobjekt er ofte dei same som mange unge er interesserte i. Dei er ikkje veldig store, gjerne eit-tre rom. Plasseringa er sentral, fordi det er der utleigeprisane er høgsast.

Denne type investeringar har ein viss risiko, men dei siste åra har det vore lønsamt. Som eigar av bustad nummer to får du gode leigeinntekter, samstundes som verdistigninga bustaden har på marknaden tilfell deg.

Nokon kallar dei som gjer denne type investeringar for spekulantar eller bustadhaiar. Det kan ein gjerne gjera, men faktum er at dei gjer ei investering som skattesystemet inviterer til. Investerer du pengane dine i ei bedrift, eller sett dei på konto i banken, må du betala formueskatt for heile verdien. Kjøpar du i staden ein utleigebustad eller to, betalar du berre for 40% av verdien.

Det er ingen grunn til å moralisera over at velståande menneske gjer denne type investeringar, spørsmålet er om Noreg bør ha eit skattesystem som favoriserer denne type investeringar framfor andre.

Meir skatt

Endringa i statsbudsjettet 2013 vil gjera at dei som eig ekstrabustadar må betala litt meir skatt[ii] (til gjengjeld blir innslagspunktet for formueskatten heva, sånn at færre må betala formueskatt). Det blir med det mindre luktrativt å investera i utleigebustadar. Motstandarane av denne endringa, stort sett representert ved Huseiernes Landsforbund, har hevda at endringa vil få to ulike utilsikta, negative konsekvensar, som begge går utover unge og vanskelegstilte.

Råkar leigetakarane?

• Direkte vekst i leigeprisane: ”Husleigene vil bli sett opp for å dekka inn ekstrakostnadane. Det blir leigetakarane, som statistisk sett er unge og / eller vanskelegstilte, som må betala rekninga. ”
• Indirekte vekst i leigeprisane: ”Sidan skatteendringa gjer det mindre lukrativt å kjøpa bustadar for utleige, vil det føra til færre utleigebustadar. Det vil gje auka prispress på leigemarknaden, og vil råka leigetakarane”.

Argumentet om at leigene vil bli satt opp direkte ser vekk frå kva som driv leigeprisutviklinga. Det er ikkje kostnadane ved å leiga ut som i hovudsak avgjer leigeprisutviklinga, men betalingsviljen/betalingsevnene blant leigetakarane. Dei som leiger ut ein ekstrabustad gjer det stort sett for å tena pengar, dei tek så mykje dei kan få.

Når leigeprisane i pressområda dei siste åra har eksplodert, er det ikkje fordi utgiftene ved utleige har auka tilsvarande[iii]. Det handlar derimot om balansen mellom tilbod og etterspurnad. Det er få utleigebustadar, og mange som ynskjer å leiga[iv].

Kor blir dei av?

Argumentet om indirekte vekst i leigeprisane har ein viss logikk. Om det blir ulønsamt å kjøpa bustadar for å leiga dei ut, vil det bli færre utleigebustadar. Isolert sett skulle det tilsei auka leigeprisar, fordi tilbodet er redusert, men så enkelt er det ikkje.

Om færre rike kjøper seg utleigebustadar, forsvinn ikkje desse bustadane. Det blir nokon andre som kjøpar dei. Når det ikkje er nokon som kjøper bustadane for å leiga dei ut, blir det nokon som kjøper dei for å bu i dei. Dette vil vera øvre sjikt av dagens leigetakarar, til dømes unge par som akkurat har for lite eigenkapital eller for låg inntekt til å vinna bodrundane mot utleigeinvestorar. Desse nye bustadeigarane vil gå ut av leigemarknaden. Dermed går etterspurnaden etter leigebustadar ned, omtrent nøyaktig like mykje som tilbodet. Eg kan ikkje forstå at dette skulle verka prisdrivane på leigene.

Dempa etterspurnaden

Grunnleggande sett handlar problema i den norske bustadmarknaden om at tilbodet er for lågt (på grunn av treig nybygging) og etterspurnaden for høg. Gjennom å gjera det litt mindre attraktivt å kjøpa opp utleigebustadar, er statsbudsjettet med på å redusera etterspurnaden litt. Desse pengane flyt inn i madrassa, på bankkontoen eller ut i aksjemarknaden i staden. Kor stor denne effekten blir, kjem an på om skatteauka er sterk nok til at det mindre lønsamt å investera i bustad enn i noko anna. Truleg tek regjeringa sikte på å trappa skattlegginga av bustad nummer to ytterlegare opp i åra framover , om ho blir sittande over valet.

Det blir stadig sagt at den norske bustadpolitikken bygg på eigarlina. Skal eigarlina vera reell, må ikkje skattesystemet legga opp til at nokon få, velståande personar skal eiga fleire og fleire bustadar. Etter mitt syn gjev auka skatt på bustad nummer to større sjanse for at fleire skal få kjøpa sin fyrste bustad.

[i] Merk at sokkelleiligheiter, eller andre utleigedelar i eigen bustad, ikkje er ein del av dette. Dei er ikkje eigne eigedommar, og vil ikkje bli påverka av skatteendringa.

[ii] Til gjengjeld blir innslagspunktet for formueskatten heva, sånn at færre må betala formueskatt. Frå 2013 kan ein person eiga eit gjeldfritt hus til  ein marknadsverdi på 3,5 millionar utan å betala formueskatt, ektepar det dobbelte.

[iii] Kjøp av bustad er ein viktig utgiftspost ved utleige, og dette har blitt mykje dyrare. Sidan berre ein liten del av utleigebustadane er nyinnkjøpte, får dette ikkje ein så sterk direkte effekt. Dessutan har rentene, som for dei som lånar pengar for å kjøpa fleire bustadar, halde seg låge.

[iv] Dette skyldast sentralisering, innvandring, endringar i familiestrukturar. I det aller siste kan nok auka eigenkapitalkrav, som på kort sikt gjer det vanskeleg å komma over i eigarmarknaden, òg ha medverka til at fleire held seg lengre i leigemarknaden.