Det var på høg tid at kravet om 15 % eigenkapital ved bustadkjøp blei innført. Alt anna er uansvarleg.

Tore Syvert Haga
Student By- og regionalplanlegging, ILP, UMB

Over tid har bustadprisane i Noreg auka kraftig. Veksten har vore langt sterkare enn veksten i prisar på andre varer, eller veksten i lønningar. Etter råd frå Finanstilsynet, som skal sikra stabiliteten i finanssystemet, innførde nyleg Noreg krav om at ein ved kjøp av bustad som dominerande hovudregel skal stilla med 15 % av kjøpesummen som eigenkapital. Regelen er sterkt omstridd, og både blant politikarar, bankar, økonomar, byggenæring og andre bustadpolitiske aktørar er det mange som er mot ordninga, og gjev kravet skylda for at det har blitt vanskeleg for ungdom å etablera seg på bustadmarknaden.

Eg meiner at regelen er veldig fornuftig. Let du folk ta opp store bustadlån nesten utan eigenkapital, let du dei ta ein veldig stor risiko. Det er ikkje sunt, korkje privatøkonomisk eller samfunnsøkonomisk, at veldig mange tek ein stor risiko. Gjeldsgraden i Noreg er rekordhøg.

Utan eigenkapitalkravet er det fyrst og fremst inntektene som avgjer kor stort lån ein får. At nokon har inntekter som ser ut til å vera store nok til å betala renter og avdrag, er ikkje tryggleik nok. Ein jobb kan du mista ganske raskt. Ei rekke ulike hendingar, både på individnivå eller på samfunnsnivå, kan gjera at du mister inntekta di. Du kan bli heilt eller delvis ufør, eller måtte gå ned i stilling for å ta deg av barn eller sjuke familiemedlemmar. Bedrifta du jobbar i kan gå konkurs, eller måtte nedbemanna. Skulle Noreg få ei økonomisk krise liknande den til dømes Spania har fått, risikerer ein lønsnedslag og massearbeidsløyse. I Spania har tusener på tusener blitt kasta ut av bustadane sine under krisa, dei sitt igjen med berre gjelda. Jo større lån, jo høgare renteutgifter, jo vanskelegare å dekka løpande buutgifter.

Det kan òg bli naudsynt eller sterkt ynskjeleg å selja bustaden sjølv om du i og for seg ikkje har mista jobben, og sjølv om Noreg sin økonomi skulle halda seg god. Ektepar eller sambuarpar kan gå frå kvarandre, og vedkommande som blir sittande med huset har ikkje råd til å dekka utgiftene på eiga hand. Uventa rask og stor familietilvekst kan gjera at ynskjet om å selja to-romsen og kjøpa noko mykje større blir veldig sterkt. Du kan få tilbod om draumejobben i ein annan landsdel.

I alle desse situasjonane er det katastrofalt å ha større gjeld enn verdien av bustaden din. Må du selja, blir du sittande igjen med ei restgjeld. Du må betala renter og avdrag for eit hus du ikkje disponerer. Dette vil gjera det veldig vanskeleg å kjøpa bustad på ny, og over lengre tid vera eit privatøkonomisk problem. Skulle det skje mange på ein gong, som resultat av ei økonomisk krise, vil det gjera vondt verre, og generelt redusera etterspurnaden i økonomien på ein måte som slett ikkje trengst for å komma ut av nedgongstidene. Difor er det avgjerande at alle har ein buffer, ein eigenkapital som gjer at dei kan tola eit visst prisfall utan å sitta igjen med restgjeld ved sal.

Men prisane stig jo…

Argumentasjonen for at det ikkje trengst nokon grense for krav til eigenkapital ved kjøp av bustad, eller at grensa bør vera mykje lågare, tek stort sett utgangspunkt i at bustadprisane kjem til å halda fram med å stiga. Om bustadprisane stig med til dømes 7,5 % pr år, vil bustaden du kjøpte for 2 millionar i 2010 vera verdt 2,3 millionar i 2012. La oss sei at du hadde fem prosent eigenkapital i 2010, og difor lånte 1,9 millionar. I 2012 vil eigenkapitalen din vera 20 % av bustaden sin opphavelege pris[1]. Sidan den høge prisveksten gjer at du raskt får ein større eigenkapitalandel enn du hadde på kjøpetidspunktet, blir det sagt at det ikkje er noko poeng i å krevja at ein skal ha mykje eigenkapital på kjøpetidspunktet. Det ordnar seg etter kvart, liksom.

Problemet er at dette resonnementet kvilar på at bustadprisane vil halda fram med å veksa, og at dei vil veksa raskt. Med ein mykje lågare prisvekst, eller synkande prisar, vil tala sjå heilt annleis ut. Om bustadprisane hadde vekse om lag som prisar elles, 2,5 %, ville ein med det same bustadkjøpet hatt 10 % eigenkapital etter to år. Gjekk prisane ned 10 %, ville ein hatt 5 % meir i gjeld enn bustaden var verdt.

Eigenkapitalkravet kan gjera at ein del må venta lengre før dei kjøper sin fyrste bustad. Dette er eit tap for dei, fordi dei betalar husleige til huseigaren i staden for avdrag til seg sjølve[2]. Dette nettotapet kan sjåast som ein slags forsikring, ein pris dei betalar for å unngå den risikoen det er å eiga ein bustad som er neste 100% belånt.

Muleg prisfall

Kor sannsynleg er det at bustadprisane går ned i Noreg? Eg er ingen økonom, og har ikkje bombastiske meiningar om at det a) finst ei bustadboble og b) at ho kjem til å sprekka snart. Det finst handfaste, reelle grunnar til at bustadprisane har auka så mykje, i hovudsak låg nybygging, låg rente og stor vekst i talet på hushald. Det finst òg eit element av psykologi, som at både tabloidaviser og finanspressa fleire gongar i månaden slår opp på framsida kor mykje prisane har stege – og ikkje minst kor mykje dei kjem til å stiga framover. Eg trur det er ein sjanse for at bustadprisane kjem til å gå monaleg ned i løpet av nokre år, men det er òg ein sjanse for at det ikkje skjer. Poenget er at det er ein risiko for at det skjer, og at det difor er ansvarleg å laga lånereglar som kan redusera skadeverknadane av eit prisfall.

Pappaguttane slepp unna – som alltid

Så er det sjølvsagt sånn at nokon får hjelp frå foreldre til å dekka eigenkapitalen. Sånn kan dei mest priviligerte i praksis omgå reglane, blir det sagt. Det kan kanskje framstå urettvist, men om nokon får pengar frå foreldra til å dekka eigenkapitalen, er rett og slett risikoen for at dei skal måtta selja bustaden med tap mindre. Det er betre å vera rik enn å vera fattig, sånn er det innanfor dei fleste økonomiske felt. Om styresmaktene vil redusera desse skilnadane[3], må det gjerast gjennom skattesystemet og gjennom ein bustadpolitikk som støttar dei mest vanskelegstilte, ikkje gjennom å utsetta dei vanskelegstilte for ein større risiko for å bli gjeldsslavar for livet.

Forbrukslån – omveg til huslån?

Det beste argumentet mot kravet om 15 % eigenkapital er at ein del tek opp dyre forbrukslån, og stiller med desse pengane som eigenkapital. I staden for eit relativt billig huslån, får dei eit dyrt forbrukslån i tillegg. Blir det resultatet, har føremålet med regelen ikkje blitt nådd, tvert om vil det auka sjansen for ustabilitet og ruinerte personlege økonomiar. Dette problemet må imidlertid løysast gjennom å regulera forbrukslån meir og betre. Gjennom eit gjeldsregister, eller gjennom at bankane ganske enkelt var ansvarlege nok til å krevja at eigenkapitalen faktisk var pengar ein hadde, ikkje forbruksgjeld, kunne dette vore unngått.

Bankane har sjølve vore skeptiske til det relativt rigide eigenkapitalkravet. Nokon seier at bankane sjølve bør få størst muleg fridom til å vurdera heilt fritt i kva grad det er forsvarleg å la nokon låna mykje pengar til bustadkjøp. Det vil sei at ein ikkje har lært noko som helst av dei siste åras finanskrise. Bankar er rett og slett ikkje i stand til å fullt ut vurdera risiko, noko dei mange rotne bustadlåna som var ein del av bakgrunnen for finanskrisa i USA viser. For den einskilde banken er det rasjonelt å låna ut mykje pengar, ta risiko, og håpa at det går bra. Skulle det gå gale, vil stort sett Staten uansett gripa inn og redda banken Jo fleire og større lån ein bank delar ut, jo større renteinntekter får han. På samfunnsnivå blir dette irrasjonelt, fordi det kan skapa ustabilitet.

Dempa risiko

Alt i alt meiner eg at 15%-regelen er fornuftig og ansvarleg, og eg er ganske overraska over at regelen er så omstridd. Ungdom treng hjelp til å komma inn på bustadmarknaden. Det må gjerast gjennom tiltak for å dempa leigeprisane (sånn at det blir lettare å spara opp eigenkapital) og ein bustadpolitikk som sørgjer for nok bustadar til å halda tritt med folketilveksten. Løysinga er ikkje å utsetta ungdom flest, og heile samfunnsøkonomien, for ein altfor stor risiko. Ein positiv sideeffekt med eigenkapitalkravet er at det sannsynlegvis verkar prisdempande i eigarmarknaden. Prisveksten i bustadmarknaden er delvis gjeldsdrevet. Når det blir vanskelegare å få store lån, har folk mindre å by med i auksjonane for å kjøpa bustad.

[1] Har sett vekk frå avdrag betalt i løpet av desse to åra, men då dei fleste unge tek annuitetslån er det uansett snakk om små summar.

[2] Og masse renter til banken.

[3] Noko eg personleg meiner burde vera eit viktig mål.