Irlands boligboom sår tvil om boligbygging som eneste virkemiddel for å dempe boligprisveksten. Vi bør diskutere andre prisdempende virkemidler, som bankregulering og boligbeskatning.

Terje Solberg
Statsviter og forfatter av rapporten «Når boligboblen brister: Lærdommer av boligboomen og krakket i Irland»

Status i det norske boligmarkedet

De siste 20 årene har historisk sett vært en unntakstilstand i norske boligmarkeder. Justert for inflasjon er boligprisene rundt 3,5 ganger høyere i dag enn i 1992. Veksten har hatt bakgrunn i fundamentale faktorer som økt innvandring, inntektsvekst, lavt rentenivå, og for lite boligbygging. Prisveksten har blitt fulgt av gjeldsvekst, og i dag er norske husholdninger av de mest forgjeldete av husholdningene i alle OECD-land. Ettersom boligboomer i andre land i mange tilfeller har endt i boligprisfall og finansielle problemer, har det naturligvis vært urolighet rundt denne utviklingen. Både IMF og kredittvurderingsbyrået Moodys har indikert at norske banker er svært utsatte for en nedgang i boligmarkedet, og Finanstilsynet er spesielt urolige for husholdninger med særlig høy gjeldsgrad.

Det har vært uenighet om veksten i norske boligpriser kun kan forklares av de overnevnte fundamentale faktorene, eller om forventninger til videre prisvekst også har spilt en rolle. Dersom forventningene har spilt en stor rolle, er dette et dårlig tegn. Uansett ståsted i denne debatten, og hva man tror om boligprisutviklingen på kort sikt, er det relativt bred enighet om at dagens kraftige boligpris- og gjeldsvekst ikke er bærekraftig på lang sikt, og at vi bør prøve å dempe prisveksten i boligmarkedene gjennom politisk handling.

Tilbudsside-forklaringen og boligbygge-løsningen

Løsningsforslaget som oftest trekkes frem er basert på en enkel tankerekke; prisene stiger fordi etterspørselen er høyere enn tilbudet, altså må tilbudet (boligbyggingen) opp for å få stoppet prisutviklingen. Prisnivået er ikke høyt fordi skattesystemet favoriserer selveie, eller at bankene har kunnet tøye utlånsstrikken til boligkjøpere de siste tiårene. Prisnivået forklares i størst grad med at det ikke bygges nok boliger til å møte etterspørselen. Løsningen blir dermed en drastisk økning i boligbyggingen, som igjen vil dempe prisveksten. Dette foreslås blant annet av finansnæringens forening Finans Norge (FNO) og byggenæringen selv. Tilbudsside-forklaringen og boligbyggeløsningen er en viktig del av det samlede bildet, men tar bare opp en fundamental faktor bak prisveksten (for lite bygging). Irlands boligboom viser enkelte problemer med løsningen, som gjør at vi bør være kritiske, og også åpne for andre politiske virkemidler.

Boligbygging vs. boligprisvekst 1995-2011Irenes boligboom og boligbygging som eneste løsning

Irene hadde en boligboom som startet på 1990-tallet, og endte i en kollaps i 2007-2008. Mellom 1995 og 2007 tredoblet irske realboligpriser seg, mens boligkjøpere, eiendomsutviklere og banker tok på seg stadig større gjeld. Irenes optimisme under boligboomen var skyhøy, mens risikoen bygget seg opp i det stille. Irlands boligboom var tuftet på fundamentale faktorer, som stor befolkningsvekst, inntektsvekst, løse kredittforhold og lave renter, og konsensus var at disse faktorene kunne forklare hele prisveksten.

Irenes løsning for å dempe boligprisveksten var nettopp økt boligbygging. Som den irske statsministeren Bertie Ahern selv uttalte i etterkant: «House prices were growing too much and the demand for housing was too strong. That’s why they were growing by too much. Our supply side wasn’t strong enough. So our first pressure was to try and get more houses built to try to dampen down the prices». Irske myndigheter la på slutten av 1990-tallet til rette for en massiv boligbygging for å dempe boligprisveksten. Irene lyktes med å øke produksjonen av boliger: byggingen ekspanderte gradvis fra rundt 33 000 boliger årlig i 1996, til 93 000 boliger årlig i 2006, i et land med omtrent samme befolkningstall som Norge. Problemet var at boligprisene og gjelden fortsatte å vokse kraftig, parallelt med den rekordhøye boligbyggingen. Hvor ble det av den prisdempende effekten?

Irene hadde andre politiske virkemidler tilgjengelig, som boligbeskatning og bankregulering, for å dempe boligboomen. Disse ble imidlertid ikke benyttet. Skattesystemet forsterket boligprisveksten heller enn å dempe den, og forslag om endringer ble møtt med høylytt motstand. Irenes bankregulering var svært markedsvennlig, med liten vilje til å gripe inn i bankenes risiko-fylte jakt på markedsandeler. Da krisen sto på trappene, hadde irske myndigheter heller ikke nok oppsparte midler for å kontre kostnadene. Den irske finanskrisen står igjen som en av etterkrigstidens dyreste kriser, og arbeidsløshet, negativ egenkapital, og kutt i sosiale tjenester har plutselig blitt hverdagen for den jevne ire.

Irske lærdommer

Ser man på Irland isolert, er det lite grunnlag for å tro at økt boligbygging alene vil ha noen stor dempende effekt på boligprisene. I Irland virker det som boligbyggingen heller fulgte prisstigningen: jo mer boligprisene steg, desto flere boliger ble bygget årlig. Norge er enda langt unna irenes situasjon med tanke på boligbyggenivået. Her til lands må det bygges flere boliger, spesielt i pressområder. Men vi bør merke oss at økt boligbygging og den relaterte nybygg-effekten alene ikke nødvendigvis vil dempe boligprisveksten i særlig grad.

Byggesektoren (og dermed bankene som har lånt dem penger) kan være svært utsatte ved et boligprisfall. Ettersom boligprisene i Irland stupte, falt byggesektoren fullstendig sammen, og tapene til eiendomsutviklere var kanskje den største enkelte kostnaden for de irske bankene. Vi så også den samme effekten i Norge under finanskrisen i 2008-2009, når byggsektoren stoppet opp fullstendig en periode. Når byggesektoren nå ekspanderer kraftig i Norge, må vi ha denne erfaringen i bakhodet.

Alternative løsninger

Skal vi lære av irenes feil, bør vi vurdere bruk av virkemidlene de ikke brukte; strengere bankregulering, og skattepolitiske tiltak overfor boligsektoren. På skattefronten er alternativene ulike variasjoner av eiendomsskatt og gradvis fjerning av skattesubsidiene som rentefradraget utgjør. Disse er også foreslått av økonomer og politikere fra ulike sider av det politiske spekteret. På reguleringsfronten er alternativene ulike skjerpelser av kapitalkrav for boligkjøpere og banker for å dempe gjeldsveksten og sikre bankene mot et boligprisfall, og her virker det som det nå vil skje forandringer. Finansdepartementet annonserte i slutten av desember 2012 at de vil skjerpe bankenes risikovekter for boliglån til en risikovekt på nærmere 35 prosent. Myndighetene har varslet at de vil følge bankene tettere, og Swedbank First Securities sjefsøkonom Harald Magnus Andreassen har pekt på et forbud mot avdragsfrie lån som et av flere mulige tiltak.

I min rapport går jeg ikke grundig inn på hvilke av disse virkemidlene som bør prioriteres. Rapporten ser på de alternativene vi har innenfor et begrenset handlingsrom. Poenget er at dersom boligbyggingen ikke har den prisdempende effekten som mange hevder, bør vi gjøre noe, enten det går på boligbeskatninger eller utlånsreguleringer. Finansdepartementets kapitalkrav-skjerpelse, som enda ikke er vedtatt, virker som et fornuftig tiltak for å dempe boligpris- og gjeldsveksten. Det spørs om det også vil være mulig å vurdere endringer i boligbeskatningen, eller om dette skal fortsette å være et svarteper-spill der alle partiene er redde for populariteten ved neste valg.

På grunn av oljen og handlingsregelen har Norge bygget opp et mye større finanspolitisk handlingsrom enn irene hadde, og ved en eventuell krise vil vi være bedre forberedt. Likevel vil vi helst slippe å måtte bruke penger fra pensjonsfondet på eventuelle krisekostnader, og det er mange andre negative konsekvenser ved et boligprisfall. Derfor vil det være lurt å lære av irenes feil, og dempe boligprisveksten nå heller enn på et senere tidspunkt.