Er bolignormen, og diskusjonen den har avstedkommet, egentlig en indikator på at vi står i beit for andre løsninger?

Guro Voss Gabrielsen
Norsk Form

Diskusjonen om leilighetsnormen i Oslo har rast i både trykte og sosiale medier. Normen angir fordelingen av nye boliger i indre by (minus Frogner, men inkludert Nydalen) og sier eksplisitt at det ikke skal bygges ettroms leiligheter. Minimum 50% av leilighetene skal være over 80 m2, 30% mellom 50 og 80m2 og ikke mer enn 20% skal være mellom 40 og 50 m2BRA.

Oslos boligmarked styrte mot et ensidig utvalg småboliger i enkelte sentrumsområder slik som Torshov og Sagene. Med mye av bolig og segregasjonsforskningen i ryggen er bolignormen et forsøk på unngå ensidige bomiljø bestående av enslige på gjennomreise.

Resultatet av normen er at det som bygges i dag er større enn det var for noen år tilbake. Men det er også dyrere, og der oppstår dilemmaet. Har ingen råd til disse boligene, og skviser vi ut de som kunne hatt råd til noe mindre?

Kort og lang sikt

Det politikerne har forsøkt å gjøre er noe så sjelden som å styre utviklingen. Det ser det også ut til at de til en viss grad greier. I det minste bygges det større leiligheter i sentrum. Så gjenstår bare å se om det bygges mindre leiligheter utenfor også. Hva som skjer på utsiden av sentrum er nemlig vel så viktig som det som skjer innenfor.

Harald Taasen i Eiendomsplan målbærer manges stemmer når han spør om det er god politikk å fordrive studenter og andre til ”sovebyene og sitte foran TV”. Men spørsmålet stiller opp en dialektisk motsetning mellom sentrum og livet utenfor - en lite fruktbar motsetning som vi må jobbe for å bryte. Det kan tenkes at bolignormen har sin hensikt – dersom det også jobbes for å gjøre knutepunktene utenfor sentrum attraktive.

Det er to løp som kjøres samtidig i denne debatten. Det ene er hvordan vi kan møte det akutte behovet her og nå, det andre er hvordan vi kan fortsette å bygge en by med god boligstandard som er bærekraftig også for kommende generasjoner. For det vil komme tider der presset avtar, der demografien ikke ser ut som i dag og der preferansene er annerledes. En byplanlegger må tenke både kort- og langsiktig. De beste i eiendomsbransjen gjør også det.

Mer enn størrelsen det kommer an på….

Det mangler ikke på gode argumenter for den norske boligmodellen og de fleste av oss har grunn til å være takknemlige for en gjennomgående høy boligstandard. Men noe har likevel gått tapt underveis, ikke minst muligheten for å velge annerledes.

Vår oppfatning er at leietakermarkedet består av studenter, ungdom og partysvensker. Men også flere familier og arbeidstakere fra andre land ønsker å leie, og for disse er ikke nødvendigvis et rom i et kollektiv eller en knøttliten ettroms drømmen. Gitt at leietakerne er en langt mer internasjonal gruppe enn boligeierne kan det være klokt om byen har noe bedre og mer seriøst å tilby dem enn tilfellet er i dag.

Tilsvarende mangler vi alternative modeller til eie og leie. Fra andre land finnes eksempler på boliger der deler av leien omgjøres til innskudd på leiligheten, hvilket gir folk anledning til å komme inn på eiers marked gjennom først å være leietaker. Slike modeller fordrer imidlertid en annen organisering av utleiemarkedet enn det vi har i dag. Ulike boformer er et annet alternativ. Arealeffektive boliger er mer enn åpne kjøkkenløsninger, og det bør være mulig å dele fellesarealer og utgifter med andre, også i andre livsfaser enn studietiden..

Bolig(n)ormen

Bolignormen sier ingenting om kvalitet, og det er en svakhet. Normen kan heller ikke styre hvem som flytter inn i store leiligheter. Velstående par uten barn som forbruker mye areal er ikke særlig bærekraftig. En barnefamilie derimot kan være det, og uten boliger av en viss størrelse presses de ut av byen igjen. Martin Mæland i OBOS påpeker at bolignormen alene ikke kan gis æren for at barnefamiliene strømmer til Oslo nå. Nei, det kan den nok ikke. På samme måte som den neppe kan tilskrives skylden for at boligprisene presses i været heller.

Det er enkelt å henge seg på en diskusjon om sentrum og antall boliger under en viss størrelse. Petter Groth i Aspelin Ramm er imidlertid debattens mest interessante når han spør om ikke problemene ved å skape attraktive knutepunkt utenfor sentrum er en lakmustest på hvor brennhett Oslos boligmarked egentlig er…

Oslo – a more weird capital?

Så, er det mulig å se for seg Oslo som en by der boligmarkedet reflekterer folks ulike ønsker og behov? En by med en boligpolitikk som åpner for flere alternativer? Et Oslo der boligdiskusjonen ledes av folk som sier hva de kan gjøre mer enn hva de ikke kan gjøre.

Flere modeller for eie, leie eller en mix av de to.
En mer positiv holdning til det å være leietaker.
Et utbud av alternative boformer som supplerer de tradisjonelle.
Nybygg av høy kvalitet som kan deles opp/slås sammen ettersom behovene endres.
Attraktive sentre utenfor ring 2 der det også finnes småboliger.
En boligpolitikk der alternative regulerings- og utbyggingsmodeller inngår